Ενώ οι κατασχέσεις μπορεί να είναι επώδυνες για όσους χάνουν τα σπίτια τους, η διαδικασία μπορεί επίσης να δημιουργήσει ευκαιρίες στους αγοραστές κατοικιών να αγοράσουν αυτά τα ακίνητα με έκπτωση.
Όταν οι ιδιοκτήτες σπιτιού δεν πληρώνουν τα στεγαστικά δάνειά τους, κινδυνεύουν με αποκλεισμό. Αυτό συμβαίνει όταν ένας δανειστής δεσμεύει το ακίνητο και το πουλάει για να ανακτήσει την επένδυση που έκανε στην υποθήκη. Η διαδικασία αποκλεισμού ξεκινά συνήθως αφού ο δανειολήπτης χάσει αρκετούς μήνες πληρωμές στεγαστικών δανείων.
Όταν η οικονομία πέφτει, μπορεί να υπάρχουν περισσότερα κλειστά σπίτια διαθέσιμα για αγορά — και τα σπίτια σε αποκλεισμό τείνουν να είναι φθηνότερα από άλλα ακίνητα στην αγορά.
Εάν σκέφτεστε να αγοράσετε ένα αποκλεισμένο σπίτι, αυτό το άρθρο θα σας βοηθήσει να κατανοήσετε τους διαφορετικούς τύπους πωλήσεων αποκλεισμού, πώς να αγοράσετε ένα σπίτι που βρίσκεται σε αποκλεισμό και τα πλεονεκτήματα και τους κινδύνους από την αγορά ενός αποκλεισμένου σπιτιού.
Τύποι πωλήσεων αποκλεισμού
Όταν σκέφτεστε να αγοράσετε ένα αποκλεισμένο σπίτι, μπορείτε να σκεφτείτε δημοπρασίες που γίνονται στα σκαλιά του δικαστηρίου. Αλλά αυτό είναι μόνο ένας τύπος πώλησης αποκλεισμού. Μπορεί να είστε σε θέση να αγοράσετε ένα σπίτι σε διαφορετικά στάδια της διαδικασίας αποκλεισμού.
Από νωρίς, μπορεί να είστε σε θέση να αγοράσετε ένα ταλαιπωρημένο σπίτι ενώ ο ιδιοκτήτης του σπιτιού εξακολουθεί να το κατέχει. Αργότερα, μπορείτε να συνεργαστείτε με τράπεζες ή την κυβέρνηση για να αγοράσετε ένα σπίτι που έχει κατασχεθεί.
Ακολουθούν πέντε τύποι κοινών πωλήσεων αποκλεισμού.
- Προκατασχέσεις — Αυτό αναφέρεται σε κατοικίες που βρίσκονται στα αρχικά στάδια του αποκλεισμού. Πολλές πολιτείες απαιτούν από τους εξυπηρετητές δανείων να ειδοποιούν τον ιδιοκτήτη του σπιτιού ότι κινδυνεύουν να χάσουν το σπίτι τους και να τους προσφέρουν μια διαδικασία που θα τους βοηθήσει να εμπλακούν στις πληρωμές τους. Μερικοί ιδιοκτήτες σπιτιού μπορεί να είναι πρόθυμοι να πουλήσουν τα σπίτια τους σε αυτό το στάδιο για να αποφύγουν μια μακρά, επίπονη διαδικασία αποκλεισμού.
- Σύντομες εκπτώσεις — Εάν ένας ιδιοκτήτης σπιτιού οφείλει επί του παρόντος περισσότερα για την υποθήκη του από ό,τι αξίζει το ακίνητο, θεωρείται ότι είναι «υποβρύχιος» στο δάνειό του. Σε αυτήν την περίπτωση, ένας δανειστής μπορεί να συμφωνήσει σε αυτό που είναι γνωστό ως σύντομη πώληση. Αυτό συμβαίνει όταν ο δανειστής αποδέχεται μια πώληση κατοικίας για λιγότερο από το υπόλοιπο του στεγαστικού δανείου για να αποφύγει τον αποκλεισμό.
- Οι πωλήσεις του σερίφη — Μόλις ολοκληρωθεί ο αποκλεισμός, το σπίτι πωλείται συχνά σε δημόσιο πλειστηριασμό που διεξάγεται από το γραφείο του τοπικού σερίφη. Σε ορισμένες πολιτείες, οι δανειστές πρέπει να προσλάβουν μια δικηγορική εταιρεία ή μια εταιρεία διαχείρισης για να φιλοξενήσει την πώληση. Και στις δύο περιπτώσεις, αυτές οι κατοικίες που έχουν αποκλειστεί πωλούνται στον πλειοδότη.
- Τραπεζικά ακίνητα — Σε ορισμένες περιπτώσεις, οι κατοικίες που έχουν αποκλειστεί δεν λαμβάνουν αρκετά υψηλή προσφορά και η τράπεζα που εξέδωσε την υποθήκη επιλέγει να αγοράσει το ακίνητο. Στη συνέχεια, η τράπεζα θα προσπαθήσει να επιτύχει την καλύτερη δυνατή τιμή στην ελεύθερη αγορά μέσα σε εύλογο χρονικό διάστημα.
- Κρατικά ακίνητα — Όπως και οι τράπεζες, οι κρατικές οντότητες μπορούν επίσης να αποκτήσουν ακίνητη περιουσία μετά από κατασχέσεις. Η ομοσπονδιακή κυβέρνηση και οι πολιτειακές και τοπικές κυβερνήσεις έχουν συχνά σπίτια προς πώληση.
Πώς να αγοράσετε ένα αποκλεισμένο σπίτι
Η διαδικασία αγοράς ενός αποκλεισμένου σπιτιού θα ποικίλλει ανάλογα με την κατάσταση στην οποία ζείτε και το στάδιο αποκλεισμού του ακινήτου. Αλλά υπάρχουν μερικά κοινά βήματα που μπορείτε να ακολουθήσετε που μπορούν να σας βοηθήσουν να προετοιμαστείτε για την αγορά ενός σπιτιού σε αποκλεισμό.
1. Ερευνήστε ποιος τύπος αποκλεισμού μπορεί να λειτουργήσει για εσάς
Για παράδειγμα, σε ορισμένες πολιτείες, τα κατασχεμένα σπίτια που πωλούνται σε δημοπρασία πρέπει να πληρωθούν αμέσως σε μετρητά. Άλλες πολιτείες απαιτούν μόνο κατάθεση σε μετρητά ενός μικρού ποσοστού της τιμής πώλησης. Εάν δεν έχετε πολλά μετρητά στο χέρι, ίσως χρειαστεί να εστιάσετε σε προκατασχέσεις ή σπίτια που έχουν ήδη ανακτηθεί.
2. Προσδιορίστε πόσα μπορείτε να αντέξετε οικονομικά
Ανεξάρτητα από το πώς αγοράζετε το σπίτι σας, θα θέλετε να αντέξετε άνετα τις πληρωμές. Ελέγξτε τον μηνιαίο προϋπολογισμό σας και δείτε πόσα μπορείτε εύλογα να πληρώνετε κάθε μήνα για το σπίτι σας. Ένας γενικός κανόνας είναι ότι δεν θέλετε η πληρωμή του στεγαστικού σας δανείου να είναι μεγαλύτερη από το 28% του ακαθάριστου μηνιαίου εισοδήματός σας. Λάβετε υπόψη όλα τα κόστη της υποθήκης σας — συμπεριλαμβανομένης της ασφάλισης και των φόρων μαζί με το κεφάλαιο και τους τόκους.
Ας υποθέσουμε ότι κερδίζετε 72.000 $ ετησίως ή 6.000 $ το μήνα. Αυτό σημαίνει ότι θα κρατούσατε ιδανικά τη μηνιαία υποθήκη σας κάτω από τα $1.680. Ένας υπολογιστής στεγαστικού δανείου μπορεί να σας βοηθήσει να το μεταφράσετε σε μέγιστη τιμή αγοράς για ένα σπίτι.
3. Προσλάβετε έναν κτηματομεσίτη εξοικειωμένο με τις κατασχέσεις
Η αγορά ενός αποκλεισμού μπορεί να είναι περίπλοκη και να περιλαμβάνει διαπραγματεύσεις με δανειστές και πωλητές. Ένας καλός κτηματομεσίτης μπορεί να βοηθήσει.
Αναζητήστε αντιπροσώπους με εμπειρία στην αγορά αποκλεισμένων κατοικιών στην περιοχή σας για να σας βοηθήσουν να πλοηγηθείτε στη διαδικασία.
4. Βρείτε κατασχέσεις προς πώληση
Υπάρχουν πολλοί πόροι στο διαδίκτυο για να σας βοηθήσουν να βρείτε σπίτια σε κάποιο στάδιο αποκλεισμού. Με ιστότοπους όπως το Zillow και το Redfin, μπορείτε να φιλτράρετε καταχωρίσεις που βρίσκονται σε προέκλειψη ή που έχουν ήδη αποκλειστεί.
Μπορείτε επίσης να βρείτε κρατικές κατασχέσεις στο διαδίκτυο σε ιστότοπους πρακτορείων, συμπεριλαμβανομένων των Υπουργείο Στέγασης και Αστικής Ανάπτυξης των ΗΠΑο Υπουργείο Γεωργίας των ΗΠΑ και Φάνι Μέι ή Φρέντι Μακ.
5. Λάβετε προέγκριση για υποθήκη
Για να λάβετε προέγκριση για υποθήκη, θα δώσετε στον δανειστή σας ορισμένες πληροφορίες σχετικά με τα οικονομικά σας. Σε αντάλλαγμα, θα σας δώσουν μια υπό όρους προσφορά για να σας δανείσουν χρήματα μέχρι ένα ορισμένο ποσό. Αυτό μπορεί να σας δώσει κάποια διαβεβαίωση ότι πιθανότατα θα λάβετε έγκριση για υποθήκη μόλις εγκατασταθείτε σε ένα σπίτι, αν και δεν αποτελεί εγγύηση. Μπορείτε επίσης να λάβετε προέγκριση με πολλούς δανειστές για να συγκρίνετε τις προσφορές που λαμβάνετε.
6. Κάντε μια προσφορά
Όταν εσείς και ο κτηματομεσίτης σας έχετε καταλήξει σε ένα σπίτι και σε μια δίκαιη τιμή για αυτό, ήρθε η ώρα να κάνετε μια προσφορά. Ανάλογα με το στάδιο του αποκλεισμού, μπορεί να χρειαστεί να υποβάλετε μια προσφορά σε μια δημόσια δημοπρασία ή μπορεί να συναλλάσσεστε απευθείας με μια τράπεζα ή τον ιδιοκτήτη του σπιτιού. Ο αντιπρόσωπός σας μπορεί να σας βοηθήσει να βεβαιωθείτε ότι η προσφορά σας πηγαίνει στο σωστό μέρος.
7. Πάρτε μια επιθεώρηση και αξιολόγηση
Μόλις γίνει αποδεκτή η προσφορά σας, είναι καλή ιδέα να ελέγξετε το σπίτι επαγγελματικά πριν δεσμευτείτε για την αγορά. Σε μια επιθεώρηση σπιτιού, μια εταιρεία επιθεώρησης τρίτου μέρους θα περιηγηθεί στο σπίτι και θα εντοπίσει πιθανά προβλήματα με τη φυσική του κατάσταση. Ενδέχεται να μπορείτε να ακυρώσετε την αγορά εάν κατά την επιθεώρηση προκύψουν ζητήματα που θα χρειαστούν σημαντικές επισκευές.
Ωστόσο, τα σπίτια που αγοράζονται από αποκλεισμό πωλούνται συχνά αυστηρά «ως έχουν» και μπορεί να μην έχετε καν την ευκαιρία να το επιθεωρήσετε. Αυτό μπορεί να είναι επικίνδυνο. Είναι καλή ιδέα να έχετε στη διάθεσή σας κάποια χρήματα για να φτιάξετε το σπίτι εάν ακολουθήσετε αυτήν τη διαδρομή.
Εάν αγοράζετε το σπίτι χρησιμοποιώντας υποθήκη, ο δανειστής σας πιθανότατα θα απαιτήσει την εκτίμηση του ακινήτου για να βεβαιωθεί ότι αξίζει αρκετά για να δικαιολογήσει το δάνειο.
8. Αγοράστε το σπίτι σας
Και πάλι, αυτό μπορεί να φαίνεται διαφορετικό ανάλογα με τον τύπο του αποκλεισμού που αγοράζετε. Μπορεί να καθίσετε σε ένα τραπέζι κλεισίματος για να υπογράψετε έγγραφα όπως θα κάνατε σε μια παραδοσιακή πώληση σπιτιού ή μπορεί να πληρώνετε μια κατάθεση σε μετρητά μετά από μια δημοπρασία. Ο κτηματομεσίτης και ο δανειστής σας μπορούν να σας καθοδηγήσουν στη διαδικασία.
Πλεονεκτήματα από την αγορά ενός αποκλεισμένου σπιτιού;
Τα οφέλη από την αγορά ενός αποκλεισμένου σπιτιού μπορεί να περιλαμβάνουν…
- Χαμηλότερες τιμές — Τα σπίτια σε αποκλεισμό είναι συχνά φθηνότερα από παρόμοια σπίτια στην ανοιχτή αγορά. Αυτό συμβαίνει συχνά λόγω του αντιληπτού κινδύνου αγοράς ενός αποκλεισμένου σπιτιού και της μερικές φορές περίπλοκης φύσης της.
- Πωλητές με κίνητρο — Όταν ένα σπίτι βρίσκεται σε αποκλεισμό, οι ιδιοκτήτες σπιτιού μπορεί να είναι πρόθυμοι να πουλήσουν το σπίτι γρήγορα για να αποφύγουν νομικά και οικονομικά προβλήματα. Μετά την κατάσχεση ενός σπιτιού, η τράπεζα ή η κρατική υπηρεσία που το κατέχει τώρα πιθανότατα δεν θέλει να το κρατήσει για πολύ. Και στις δύο περιπτώσεις, οι πωλητές μπορεί να είναι πρόθυμοι να συνεργαστούν μαζί σας και να σας προσφέρουν οφέλη που μπορεί να μην βρείτε στην ανοιχτή αγορά.
- Εύκολη δημιουργία μετοχικού κεφαλαίου — Τα κλειστά σπίτια μπορεί να είναι φθηνότερα από το κανονικό ή να χρειάζονται επισκευές. Εάν μπορείτε να αγοράσετε το σπίτι σε καλή τιμή και να το διορθώσετε, μπορεί να είστε σε θέση να αυξήσετε γρήγορα την αξία και να κερδίσετε ένα σημαντικό ποσό ιδίων κεφαλαίων.
Υπάρχουν μειονεκτήματα στην αγορά ενός αποκλεισμένου σπιτιού;
Υπάρχουν επίσης κίνδυνοι για την αγορά ενός αποκλεισμένου ακινήτου. Αυτά μπορεί να περιλαμβάνουν…
- Αγορά ως έχει — Στις περισσότερες περιπτώσεις, δεν θα μπορείτε να ζητήσετε από τους πωλητές να κάνουν επισκευές πριν πουληθεί το σπίτι. Θα χρειαστεί να αναλάβετε αυτά τα έργα μόνοι σας μόλις κλείσετε την πώληση. Εάν δεν μπορείτε να επιθεωρήσετε το σπίτι πριν αγοράσετε, μπορεί να αντιμετωπίσετε κρυφά κόστη που δεν περιμένατε.
- Πολύπλοκες διαπραγματεύσεις — Η αγορά ενός αποκλεισμένου σπιτιού μπορεί να περιλαμβάνει πολλά διαφορετικά μέρη, συμπεριλαμβανομένων των τραπεζών και των κρατικών υπηρεσιών καθώς και του ιδιοκτήτη του σπιτιού. Εάν είστε συνηθισμένοι στην παραδοσιακή αγορά σπιτιού, μπορεί να είναι απογοητευτικό να χρειαστεί να περιμένετε σε διαφορετικά επίπεδα έγκρισης.
- Πολύς ανταγωνισμός — Οι καλύτερες προσφορές κατοικιών που έχουν αποκλειστεί είναι πιθανό να δημιουργήσουν μεγάλο ενδιαφέρον. Αυτό μπορεί να ωθήσει την τιμή πάνω από αυτό που είστε διατεθειμένοι να πληρώσετε. Επίσης, οι εταιρείες συχνά αγοράζουν κλειστές κατοικίες ως επενδύσεις, καθιστώντας τον ανταγωνισμό ακόμη πιο σκληρό.
Οικονομική βοήθεια για αγορά κλειστής κατοικίας
Ανάλογα με την κατάσταση του ακινήτου, μπορεί να είναι δύσκολο να λάβετε υποθήκη από έναν ιδιωτικό δανειστή για να αγοράσετε ένα αποκλεισμένο σπίτι. Εάν οι παραδοσιακοί δανειστές με τους οποίους επικοινωνείτε διστάζουν να σας εγκρίνουν για δάνειο, μπορείτε να εξετάσετε τα προγράμματα δανείων που χρηματοδοτούνται από την κυβέρνηση. Αυτά περιλαμβάνουν …
- 203(ια) δάνεια — Αυτά τα δάνεια από την Ομοσπονδιακή Διοίκηση Στέγασης έχουν σχεδιαστεί για να βοηθήσουν τους αγοραστές κατοικιών να χρηματοδοτήσουν τόσο την αγορά ενός σπιτιού όσο και τις επισκευές που απαιτούνται για να επανέλθει σε φόρμα. Το πρόγραμμα 203(k) είναι στην πραγματικότητα ένας τύπος ασφάλισης στεγαστικών δανείων, όχι ένα δάνειο, επομένως θα χρειαστεί να υποβάλετε αίτηση μέσω ενός δανειστή εγκεκριμένου από την FHA.
- Fannie Mae HomePath Ready Buyer™ — Η Fannie Mae προσφέρει ειδική χρηματοδότηση σε αγοραστές που αγοράζουν για πρώτη φορά σπίτι που θέλουν να αγοράσουν ένα αποκλεισμένο σπίτι που κατέχει η Fannie Mae. Αυτό περιλαμβάνει έως και 3% στη βοήθεια κόστους κλεισίματος μέσω του προγράμματος Ready Buyer.
- Freddie Mac HomeSteps® — Η Freddie Mac προσφέρει σε ορισμένους αγοραστές κατοικιών μια «πρώτη ματιά» στα κατασχεθέντα σπίτια που κατέχει, προτού οι επενδυτές έχουν την ευκαιρία να υποβάλουν προσφορά. Ο Freddie Mac έχει επίσης αρκετές υποθήκες ανακαίνισης που μπορούν να σας βοηθήσουν να ετοιμάσετε το σπίτι για να ζήσετε.
Επόμενα βήματα: Είναι κατάλληλη για εσάς η αγορά ενός αποκλεισμένου σπιτιού;
Η αγορά ενός αποκλεισμένου σπιτιού μπορεί να συνεπάγεται κινδύνους και επιπλοκές που συνήθως δεν θα αντιμετωπίσετε όταν αγοράζετε ένα σπίτι με τον παραδοσιακό τρόπο. Αλλά η αγορά ενός αποκλεισμένου σπιτιού μπορεί επίσης να σημαίνει χαμηλότερη τιμή και ταχύτερη διαδρομή προς τα ίδια κεφάλαια.
Πριν ξεκινήσετε, σκεφτείτε τους οικονομικούς σας στόχους και το χρονοδιάγραμμα για την αγορά ενός σπιτιού. Ένας κτηματομεσίτης ή ένας υπάλληλος δανείων με εμπειρία στη διαχείριση κατοικιών που έχουν αποκλειστεί μπορεί να σας βοηθήσει να σταθμίσετε την απόφασή σας.
Comments (No)